結論
民泊を始める方法は「住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出」「旅館業法の許可」「国家戦略特区法（特区民泊）の認定」の3つがあり、どれを選ぶかで手続きも義務も変わります。
例外
民泊新法で届け出た場合、年間の宿泊提供日数は180日が上限です。自治体の条例でさらに短く制限されている地域があります。
民泊の3つの制度
日本で民泊（住宅を活用した宿泊サービス）を営むには、次の3つの制度のいずれかに基づく必要があります。詳しい比較は新法・旅館業・特区の違いで解説しています。
- 住宅宿泊事業法（民泊新法）：都道府県知事等への届出制。年間提供日数は180日以内
- 旅館業法（簡易宿所営業等）：許可制。日数上限はないが、消防法・建築基準法上の要件が旅館業並みに厳しくなる
- 国家戦略特区法（特区民泊）：対象区域限定の認定制。最低泊数2泊3日等の条件がある
住宅宿泊事業法（新法）で始める場合の流れ
最も一般的なのが新法での届出です。おおまかな流れは次のとおりです。
- 届出住宅の要件を確認する：現に人が居住する、または居住の用に供されていた住宅であることなど
- 消防法令適合通知書を取得する：所轄消防署に確認し、必要な消防設備（火災報知器・誘導灯等）を設置する
- 都道府県知事等（保健所設置市等を含む）へ届出をする：届出住宅の図面・住宅提供者の情報等を提出
- 家主不在型の場合は住宅宿泊管理業者に管理を委託する：委託が法律上の義務。詳しくは管理委託の義務を参照
- 運営を開始する：宿泊者名簿の作成・備置、標識の掲示、都道府県への定期報告（年6回）などの義務が続く
そもそも「住宅」に当たるか（第2条第1項）
届出をする前に決まってしまうのが、この要件です。 住宅宿泊事業法は「住宅」を次の2つを両方満たす家屋と定義しています（要約）。
- 家屋内に台所・浴室・便所・洗面設備など、 生活の本拠として使うために必要な設備が設けられていること
- 現に人の生活の本拠として使用されている家屋、 従前の入居者の賃貸借の期間の満了後、新たな入居者の募集が行われている家屋 その他、人の居住の用に供されていると認められるものに該当すること
②があるため、宿泊専用に建てた建物や、募集もしていない空き家は「住宅」に当たりません。 設備だけ揃えても要件を満たさない、というのが条文の作りです。
180日はどう数えるか（第2条第3項）
「住宅宿泊事業」とは、旅館業法（中略）に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、 人を宿泊させる日数として国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより算定した日数が 一年間で百八十日を超えないものをいう。
数えるのは人を宿泊させた日数であって、募集していた日数ではありません。 180日を超えると、そもそも「住宅宿泊事業」に当たらなくなります。
届出書に書く7項目（第3条第2項）
届出は住宅ごとに行います。条文が定める記載事項は次のとおりです。
- 商号、名称又は氏名及び住所
- 法人の場合は、その役員の氏名
- 未成年者の場合は、法定代理人の氏名及び住所
- 住宅の所在地
- 営業所又は事務所を設ける場合は、その名称及び所在地
- 管理業務を委託する場合は、委託先の住宅宿泊管理業者の商号・名称又は氏名ほか
- その他 省令で定める事項
第3項により、住宅の図面と、第4条の欠格事由のいずれにも該当しないことを 誓約する書面の添付が求められます。
変更したときの届出には、期限が2種類ある
第3条第4項が、変更の届出をこう分けています。
- ①②③⑤⑦の変更 … 変更のあった日から30日以内に届け出る（事後）
- ⑥（委託先の管理業者）の変更 … あらかじめ届け出る（事前）
管理会社を替えるときだけ「事前」です。 切り替えの段取りを組むときは、この違いに注意してください。
運営中に続く義務（第5条〜第10条・第13条）
| 条 | 内容 |
|---|---|
| 第5条 | 宿泊者の衛生の確保（各居室の床面積に応じた宿泊者数の制限、定期的な清掃ほか） |
| 第6条 | 宿泊者の安全の確保（非常用照明器具の設置、避難経路の表示ほか） |
| 第7条 | 外国人観光旅客への対応（設備の使用方法の外国語での案内、交通手段の情報提供ほか） |
| 第8条 | 宿泊者名簿の備付け（氏名・住所・職業ほかを記載。知事の要求があれば提出） |
| 第9条 | 周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関する説明（外国人には外国語で） |
| 第10条 | 周辺住民からの苦情・問合せへの適切かつ迅速な対応 |
| 第13条 | 標識の掲示（届出住宅ごとに、公衆の見やすい場所に、省令で定める様式で） |
第5条から第10条は、管理業務を委託すると委託先へ移ります （第11条第2項で事業者に適用されなくなり、第36条で管理業者に準用されます）。 詳しくは管理委託の義務にまとめています。
予約サイトへの委託先も、法律で決まっている（第12条）
住宅宿泊事業者は、宿泊サービス提供契約（中略）の締結の代理又は媒介を他人に委託するときは、 住宅宿泊仲介業者又は旅行業者に委託しなければならない。
予約の取次ぎを頼める相手は、この2種類に限られます。 使おうとしている予約サイトがどちらに当たるかは、確認しておいたほうがよい点です。
始める前に確認しておきたいこと
- マンションの場合、管理規約で民泊が禁止されていないか
- 自治体の条例で、区域や時期によって営業可能日数が制限されていないか（京都市・札幌市など特に規制が特殊な自治体があります）
- 年間の稼働予定日数が180日を超える可能性がある場合は、旅館業法での運営も検討する
- 第4条の欠格事由に当たらないか（破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者、拘禁刑以上の刑や本法・旅館業法違反の罰金から3年を経過しない者、暴力団員等ほか）
このページで分からないこと
- 180日の具体的な数え方。第2条第3項は省令に委ねています
- 消防法令適合通知書の要否と内容。所轄の消防署の判断によります
- 自治体の上乗せ条例。区域・期間の制限は自治体ごとに違います
本記事は住宅宿泊事業法・観光庁公表資料に基づく一般的な解説です。届出の詳細要件は自治体・所轄消防署にご確認ください。
よくある質問
- 民泊を始めるにはどの制度を選べばよいですか？
- 民泊を始める方法は「住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出」「旅館業法の許可」「国家戦略特区法（特区民泊）の認定」の3つがあり、どれを選ぶかで手続きも義務も変わります。
- 民泊の年間営業日数に上限はありますか？
- 民泊新法で届け出た場合、年間の宿泊提供日数は180日が上限です。自治体の条例でさらに短く制限されている地域があります。
- 届出のあとに管理会社は必要ですか？
- 家主不在型の場合は、国土交通省に登録された住宅宿泊管理業者への委託が法律上の義務です。