東京都で住宅宿泊管理業者を選ぶ前に、確かめる3つ
委託先で迷うのは、金額の差が分かりにくいからです。率が同じでも手元に残る額は違いますし、そもそも登録が無ければ委託できません。順に見ていきます。
1. 2〜3社に、同じ条件で見積もりを頼む
管理委託料は地域・物件規模・対応範囲によって大きく変わります。1社の見積もりだけでは、その金額が高いのか安いのか判断できません。物件の所在地・部屋数・お願いしたい業務をそろえたうえで、複数社に同じ条件で聞いてください。当サイトからは何社でも比べられます。回数の制限はありません。
2. 住宅宿泊管理業の登録番号を照合する
住宅宿泊管理業を営むには国土交通大臣の登録が必要で、無登録での営業は罰則の対象です。「運営代行」「民泊代行」と名乗っていても、登録が無い事業者には委託できません。
当サイトの掲載は国土交通省の登録簿が出典なので、会社ページに出ている登録番号をその場で照合できます。番号の括弧内の数字は更新の回数です。住宅宿泊管理業の登録は5年ごとの更新制で、東京都では291社が2回目以降の登録に入っています。
3. 手数料に何が含まれるかを、書面で確かめる
「管理委託料15%」と言っても、その中に何が含まれるかは会社ごとに違います。見積もりの段階で次を確かめてください。
- 清掃費・消耗品費（アメニティ等）：管理委託料に含まれるか、宿泊ごとに別途かかるか
- OTA（Airbnb等）への掲載・価格設定業務：含まれるか、別料金か
- 緊急時・苦情対応の体制：24時間対応か、対応時間に制限があるか
- 稼働率の保証があるか：保証がある場合は手数料率が高めに設定されていることが多い
一般に紹介される目安は、フルサポート型で宿泊売上の15%〜25%程度です。ただし、この「売上」が何を指すかで実質は変わります。OTA手数料と清掃費を引いた後の金額に掛ける会社もあり、同じ15%でも手取りは同じになりません。内訳は手数料相場のページにまとめています。
委託先は「対応する業務の範囲」で違いが出る
住宅宿泊管理業者が担うのは、おおむね次の業務です。
- 届出住宅の清掃・衛生の確保
- 宿泊者名簿の作成・備置
- 非常時（火災・急病等）の対応体制の確保
- 周辺住民からの苦情・問い合わせへの対応
- 契約に基づく物件の維持管理
ここから先が会社ごとの差です。消防や保健所の手続きまで代行する会社、別荘の管理を受ける会社、問い合わせを英語・中国語で受ける会社があります。逆に、オンラインの運用だけを請け負う代わりに手数料を低く設定している会社もあります。手数料の数字だけを横に並べても比較にならないのは、この範囲がそろっていないからです。
当サイトでは、対応業務を事業者ご本人からご回答いただいた会社にだけ、その内容を掲載しています。回答のない会社の欄を推定で埋めることはしません。
気をつけたいこと
家主が居住していない、または宿泊者の滞在中に長時間不在にする形態（家主不在型）では、管理業務を住宅宿泊管理業者に委託することが法律上の義務です。届出住宅の居室の数が5を超えるときも同じで、業務の全部を委託しなければなりません（住宅宿泊事業法第11条）。自分で管理会社を名乗って対応することはできません。
もうひとつ、駆けつけの体制も見落とされがちです。京都市のように駆けつけ要件を条例で定めている自治体があり、その場合は事務所の位置がそのまま可否を左右します。物件の所在地に近い事務所を候補に入れておくと、後で条件に引っかかりにくくなります。