民泊管理の定額制と料率制、総費用で比べる分岐点の計算方法

公開: 2026-09-07｜更新: 2026-09-15｜運営: ubusuna works

月額3万円と売上の15%。数字だけなら月商20万円で並びます。しかし、一方に清掃や現地対応が含まれ、他方では別料金なら、この計算で委託先は選べません。

民泊の「管理」は、予約対応だけを指す場合も、現地対応を含む場合もあります。まず任せたい業務を決め、その業務を全部依頼した場合の見積もりにそろえましょう。

先にそろえるのは金額より業務範囲

住宅宿泊事業法の管理受託契約では、業務の内容・実施方法や報酬などを書面で確認します。料金表だけでなく、契約する業務範囲を確かめることが出発点です。観光庁・住宅宿泊管理業者編

同じ条件なら、分岐点を計算できる

以下は説明用の架空の見積もりです。特定会社の料金や市場相場ではありません。税別、同じ売上を計算対象とし、業務範囲と追加費用も同じと仮定します。

A案とB案の分岐点は、30,000円÷0.15＝20万円。C案とB案は、10,000円÷（0.15−0.10）＝20万円です。この条件では月商10万円の月はB案、40万円の月はA案の管理費が低くなります。

実際の見積もりに最低月額、段階料金、1室ごとの課金がある場合は、その条件も計算に入れてください。

清掃が別料金だと、結論は逆転する

月商20万円、清掃が月8回必要な物件を考えます。ここでも料金は説明用の仮定です。

管理費だけでは定額案が1万円安いのに、清掃込みでは料率案が3万円安くなります。「清掃込み」の回数上限・面積・リネンの条件まで同じと確認できて、初めてこの比較ができます。

月額と料率の大小ではなく、自分の物件で発生する費用の合計を見てください。

手残りの試算では、OTA手数料を二重に引かない

月の運営収支は、同じ基準の宿泊売上から、管理費・OTA手数料・清掃費・リネン代・消耗品費・光熱費・賃料などを差し引いて試算します。借入返済を含む資金繰りと、会計上の利益は分けて確認してください。

OTAからの振込額が既に手数料控除後なら、同じ手数料をもう一度引かないようにします。ゲストから受け取る清掃料と、清掃会社へ支払う額が同じとも限りません。

同じ「15%」でも計算対象に違いがあります。管理手数料と売上の計算基準も確認してください。

1か月で決めず、3通りの稼働で比較する

閑散月・通常月・繁忙月ごとに、宿泊売上と清掃回数を設定します。それぞれ年間で何か月発生するかを掛け合わせ、年間の支払額を出してもらいましょう。

初期費用は最初の年の集計に含め、2年目以降と分けます。初期費用6万円を月平均にすると5,000円ですが、実際の支払いは開業時に集中する可能性があります。低稼働の月でも払えるかを確認してください。

見積もり依頼に使える確認文

所在地・面積・寝具数は○○です。月の宿泊売上を○万円、清掃を○回とした総費用をご提示ください。管理費の計算対象、清掃・リネン・OTA・駆けつけ費、初期費用、消費税の扱い、最低契約期間を分けて教えてください。売上が半分の場合も試算をお願いします。

物件条件が決まっている方は、民泊ビトの相談フォームで所在地と依頼したい業務をお伝えください。対応可能な管理会社に、条件をそろえて確認するための相談です。

よくある質問

売上が高ければ定額制が必ず得ですか？

必ずではありません。清掃や夜間対応が別料金だったり、室数ごとに固定費が増えたりします。同じ業務範囲で年間の支払額を比較してください。

公開料金だけで会社を順位づけできますか？

物件条件と業務範囲が異なる公開料金から、実際の安さの順位は決められません。「○円から」は確定見積もりと区別して扱います。

出典・計算の前提

• 観光庁「住宅宿泊管理業者編」（2026年9月15日確認）
• 表は民泊ビトによる比較用の仮定です。実在事業者の見積もり・相場・収益保証を示すものではありません。
• 2026年9月15日更新：業務範囲の一致を確認できない個別料金による有利・不利の断定を改め、同一条件での計算方法に修正しました。

民泊の始め方・管理委託の基礎はこちら → 民泊の始め方（届出から開業まで）