民泊管理手数料の15%は何に掛かる？見積もりの分母と手取り計算
公開: ｜更新: ｜運営: ubusuna works
この記事の結論
民泊の管理手数料は、料率だけでは比較できません。同じ15%でも、宿泊売上全体に掛けるのか、清掃費やOTA手数料を引いた後に掛けるのかで支払額が変わります。管理料に含まれない清掃・リネン・現地対応なども足し、月の総支払額とオーナーの手取りを同じ条件で比較してください。
誰向けか: 民泊運営代行会社から10%・15%・20%などの見積もりを受け取り、どの会社が自分の物件に合うか比べたい方
- 料率を掛ける対象が宿泊売上全体か、清掃費・OTA手数料を引いた後か
- 清掃・リネン・現地駆けつけ・消耗品・OTA費用が管理料に含まれるか
- 税込・税別、最低料金、初期費用、解約時の精算条件を書面で確認したか
見積書に「管理手数料15%」と書かれていても、月に支払う金額はまだ決まりません。15%を掛ける元の金額と、別に請求される費用が会社ごとに違うためです。
先に結論をいうと、次の式でそろえて比べます。
月の総支払額 ＝ 管理手数料 ＋ 清掃・リネン ＋ OTA関連費 ＋ 現地対応費 ＋ 消耗品・機器等の実費 ＋ 消費税
料率の低さだけで決めず、同じ売上・宿泊回数・清掃回数を各社に伝えて、この総額とオーナーの手取りを出してもらうのが確実です。
同じ15%でも、計算の土台は3通りある
民泊ビトが住宅宿泊管理業者ご本人から得た回答には、主に次の書き方があります。
| 計算の土台 | 例 | 月商30万円・清掃費6万円・OTA手数料9,000円の場合 |
|---|---|---|
| 宿泊売上全体 | 30万円 × 15% | 45,000円 |
| 清掃費を引いた後 | （30万円 − 6万円）× 15% | 36,000円 |
| 清掃費とOTA手数料を引いた後 | （30万円 − 6万円 − 9,000円）× 15% | 34,650円 |
表の金額は計算方法を比べるための例です。実際の契約条件や清掃費、OTA手数料を示すものではありません。
同じ15%でも、管理手数料だけで月10,350円の差が出ます。ただし、控除後の金額に料率を掛ける会社でも、清掃費そのものが別請求なら、総支払額が最も安いとは限りません。
民泊ビトでは、費用の回答を得た会社について、料率だけでなく「何に対して掛けるか」「税込・税別の記載」「定額の有無」を同じ項目で整理しています。最新の回答社数と各社の原文は、民泊運営代行の費用・手数料相場で確認できます。
月商50万円なら、料率の差はいくらになるか
宿泊売上が50万円で、管理手数料を宿泊売上全体に掛ける場合は次のとおりです。
| 料率 | 月の管理手数料 | 1年続いた場合 |
|---|---|---|
| 10% | 50,000円 | 600,000円 |
| 15% | 75,000円 | 900,000円 |
| 20% | 100,000円 | 1,200,000円 |
| 30% | 150,000円 | 1,800,000円 |
10%と20%では月5万円、年60万円の差です。しかし、10%の契約でオーナーが清掃手配・料金調整・緊急対応を担い、20%の契約ではそれらが含まれるなら、単純な価格差ではありません。
見積もりには、委託する業務を横に並べてください。少なくとも次の範囲を確認します。
- OTA掲載、予約管理、料金調整
- 宿泊者へのメッセージ、多言語対応
- 清掃手配、リネン、写真による清掃確認
- 鍵・設備トラブルや近隣苦情への現地対応
- 運営状況の月次レポート
- 届出・許可、消防、家具・内装など開業時の支援
定額制と料率制は「損益分岐の売上」で比べる
月額固定と売上連動を比べるときは、固定額を料率で割ります。
たとえば、月額30,000円と売上の15%を比べる場合、損益分岐の売上は次の計算です。
30,000円 ÷ 15% ＝ 200,000円
月の宿泊売上が20万円を超える月は、管理料だけなら月額30,000円のほうが低くなります。20万円未満なら、15%のほうが低くなります。
実際には、定額制に最低契約期間や別料金がある場合があります。料率制には最低料金が設定されていることもあります。繁忙月だけで判断せず、閑散月を含む12か月の売上想定で計算してください。
手取りシミュレーターでは、売上・料率・清掃費などを入力して、月の手取りを試算できます。
見積もりで総額を出すための5つの質問
各社に同じ文面で次の5点を聞くと、数字を横に並べられます。
- 管理手数料は何に対する何%ですか。清掃費やOTA手数料を引く前ですか、引いた後ですか。
- 清掃・リネン、消耗品、現地駆けつけは管理手数料に含まれますか。
- 税込・税別、月額の最低料金、初期費用を含めた月の総支払額はいくらですか。
- 料金に含まれる業務と、オーナー側に残る業務を一覧で示せますか。
- 解約の予告期間と、解約月の管理料・予約済み宿泊の精算方法はどうなりますか。
そのまま使える確認欄は、民泊管理の見積もり比較シートにもまとめています。
契約書では「報酬」と「別途費用」を分けて確認する
住宅宿泊管理業者は、管理受託契約を結ぶ前に、報酬と支払時期・方法などを記載した書面を交付して説明します。国土交通省の住宅宿泊管理受託標準契約書でも、委託業務の報酬と費用を契約事項として分けています。
確認する場所は、料率の欄だけではありません。
- 報酬を計算する売上の定義
- キャンセル料や清掃料金を売上に含めるか
- 消費税を内税・外税のどちらで扱うか
- 管理料に含まれない実費
- 再委託する業務と費用
- 緊急対応の時間帯、回数、追加料金
- 契約期間、更新、解約、解除後の予約の扱い
国土交通省・観光庁の住宅宿泊管理業務の委託についても、委託先が登録を受けた住宅宿泊管理業者か確認するよう案内しています。料金だけでなく、登録番号と対応業務も照合してください。
比較の答えは「安い料率」ではなく「手元に残る額」
民泊運営代行の費用は、次の順に計算すると見落としが減ります。
- 1年間の月別宿泊売上を仮置きする
- 各社の計算の土台に合わせて管理手数料を出す
- 清掃・リネン、OTA、現地対応、実費、消費税を足す
- オーナーが自分で行う作業を並べる
- 月の総支払額と手取りを12か月分で比べる
料金と業務範囲の両方を一度に比べるには、同じ物件条件で複数社へ見積もりを依頼する必要があります。無料相談では、物件の所在地と希望する業務に合う住宅宿泊管理業者へ、選んだ会社を含め最大5社まで相談内容をお繋ぎします。
出典・確認日
- 国土交通省「住宅宿泊管理受託標準契約書」
- 国土交通省・観光庁「住宅宿泊管理業務の委託について」
- 民泊ビト掲載事業者からいただいた管理手数料の回答（各社ページに回答原文と確認日を表示）
制度と掲載情報の確認日：2026年9月27日
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